5 százalékos ÁFA
A lakásszerzés támogatására nagy horderejűnek nyilvánított intézkedések születtek 2015 végén, melyek közül két áfa-vonatkozású témakör folyamatosan az érdeklődés középpontjába kerül.
Az egyik – ami a lakást keresőkön kívül az építési vállalkozókat valamint az ingatlanforgalmazókat is közvetlenül érinti – az 5%-os áfakulcs alá tartozó lakóingatlan-értékesítés, a másik pedig a lakóingatlan építésével, szerzésével kapcsolatos 5 millió Ft-os áfa-visszaigénylés lehetősége.
I. Az 5%-os adókulccsal történő lakóingatlan-értékesítés főbb szabályai:
Mindenekelőtt azt kell alapul venni, hogy az áfatörvény által meghatározott lakóingatlan-értékesítésre lehet alkalmazni az 5%-os adómértéket. Ez egyrészt azt jelenti, hogy építőanyagok forgalmazására ez a lehetőség nem vonatkozik, másrészt nem áfaalanyok (magánszemélyek) egymás közötti adásvételét sem érinti! Az 5%-os adókulcs alkalmazhatóságának vizsgálata során arra kell tekintettel lenni, hogy az áfatörvény mit tekint ingatlan-értékesítésnek, mi minősül lakóingatlannak, s milyen feltételeknek megfelelő lakóingatlanok értékesítésére alkalmazható a kedvezményes adókulcs.
1.) Ingatlan-értékesítésnek minősül – a köznapi értelmezésen túl – az ingatlan olyan határozott idejű bérbeadásáról vagy részletvételéről szóló ügylet is, melynek során a jogosult a tulajdonjogot legkésőbb a határozott idő lejártával, illetőleg a vételár teljes kiegyenlítésével megszerzi (ingatlanlízing), továbbá az a kivitelezői tevékenység is, amikor a jogosult részére építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő ingatlan átadása történik, még akkor is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és termékeket a jogosult biztosította a kivitelező számára.
Utóbbi rendelkezéssel kapcsolatban érdemes felhívni a figyelmet a NAV honlapján 2016. február 2-án megjelent azon értelmezésre, miszerint nem csak a kulcsrakész generál-kivitelezői tevékenység minősül ingatlanértékesítésnek, hanem az is, ha egy kivitelező szerkezetkész állapotig vállalja egy ingatlan kivitelezését, s ezt adja át a megrendelőnek. Ugyanígy ingatlanértékesítésnek minősülnek azok a részteljesítések is, amikor az elkészült munkáknak készültségi fokok szerinti átadása történik.
Nem termékértékesítésnek, hanem szolgáltatásnyújtásnak minősül viszont az egyes építőipari szakmunkák elkülönült végzése, mivel az önmagukban vett szakmunkák végzői nem ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő ingatlant adnak át a megrendelőnek (nem átfogó kivitelezést végeznek esetleg készültségi fokokra bontva, hanem csak egyes szakipari munkákat teljesítenek)!
2.) Az 5%-os adómérték alkalmazásához az ingatlan három feltételnek együttesen kell megfeleljen: az áfatörvény szerinti új ingatlannak és lakóingatlannak kell lennie, valamint meghatározott hasznos alapterületet nem haladhat meg.
Új ingatlannak az olyan beépített ingatlan és az ahhoz tartozó földrészlet minősül, melynek első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy annak megtörténte esetén az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése (illetve a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele) óta nem telt el két év. Első rendeltetésszerű használatbavételnek minősül az is, ha meglévő ingatlan átalakítását követően funkcióbeli/rendeltetésbeli változás miatt új használatbavételi engedélyezési (illetve tudomásulvételi) eljárás válik szükségessé, vagy ha az átalakítást követően az ingatlan albetéteinek száma megváltozik (pl. több önálló ingatlan jön létre). Nem valósul meg azonban első rendeltetésszerű használatbavétel olyan ingatlanbővítés esetén, melynek nyomán nem jön létre új önálló ingatlan (új albetét).
Amennyiben az ingatlan nem minősül új ingatlannak, akkor értékesítése fő szabályként adómentesen történhet, de ha az értékesítő e tevékenységére adókötelessé tételt választott, akkor nem adóalanyok (magánszemélyek) részére történő értékesítés esetén 27%-os áfakulcsot kell felszámítania, adóalanyok közötti ügyletek esetén pedig a fordított adózás szabályai az irányadóak.
Lakóingatlannak csak a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan minősül. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség, még akkor sem, ha a lakóépülettel egybeépült, így különösen a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület. Mindebből az következik, hogy ha pl. egybeépítettség esetén a lakóingatlan értékesítése során lakóingatlannak nem minősülő helyiség (pl. garázs) értékesítésére is sor kerül, akkor az értékesítés adóalapját meg kell osztani, s a lakóingatlannak nem minősülő ingatlan(rész) adóalapjára 27%-os áfát kell felszámítani!
Az összes hasznos alapterület többlakásos lakóingatlanban kialakított lakás esetében legfeljebb 150 négyzetméter, egylakásos lakóingatlan esetében legfeljebb 300 négyzetméter lehet. Az összes hasznos alapterületbe nem számítandó bele a lakóingatlan rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiségek (garázs, üzlet, műhely stb.) alapterülete. A hasznos alapterület számítása során a helyiségek alapterületének azt a részét kell figyelembe venni, amelyen a belmagasság eléri vagy meghaladja az 1,9 métert. Az összes hasznos alapterület számításakor az összes építményszint hasznos alapterületét kell összeadni. Tetőtér-beépítéssel létrejövő új lakás esetén a 150 négyzetméteres mértékhatárt, ikerház esetén viszont lakásonként a 300 négyzetméteres mértékhatárt lehet figyelembe venni.
3.) Az 5%-os adómértéket azokban az esetekben lehet/kell alkalmazni először, amikor az áfatörvény szerinti áfafizetési kötelezettség keletkezésének időpontja (jellemzően az ingatlanértékesítésnek minősülő átadás időpontja) 2016. január 1-jére vagy azt követő napra esik. Ebből következően a 2015. évi időpontban keletkezett áfafizetési kötelezettségek adómértéke nem módosítható még akkor sem, ha az értékesítésnek minősülő eseményről szóló számla fizetési határideje vagy az építési kivitelezés végső befejezése 2015. december 31. utánra esik. Az viszont lehetséges, hogy egy kivitelezés 2015. évben történt részteljesítései 27%-os mértékű adókulccsal adóztak, de a kivitelezés 2015. december 31. utáni időpontra eső részteljesítései már 5%-os adókulcs alá fognak tartozni.
Meg kell említeni azt a sajátos helyzetet, amikor a fordított adózásra vonatkozó előírások sajátosságaiból adódóan egy 2015. évben teljesült lakóingatlan-értékesítésre mégiscsak alkalmazható az 5%-os adókulcs, amire akkor kerülhet sor, ha az áfa-, illetve evaalanyok közötti, lakóingatlanértékesítésnek minősülő építési-szerelési munka teljesítésre 2015. december hónapban került sor, de az ügyletről szóló számla vevő általi kézhezvétele és az ellenérték megfizetése is 2015. december 31. utáni időpontra esik.
II. 5 millió Ft-os áfa-visszaigénylés lehetősége:
A legfeljebb 150 négyzetméter alapterületű összkomfortos lakás vagy a legfeljebb 300 négyzetméter hasznos alapterületű összkomfortos egylakásos lakóépület természetes személy építője vagy építtetője adó-visszatérítési támogatást igényelhet, ami megegyezik az építés helyéül szolgáló építési telek vételárában és az építési költségekben rá áthárított és általa megfizetett 27%-os áfa összegével, de legfeljebb 5 millió Ft-tal. Nem igényelhető tehát adó-visszatérítési támogatás az 5%-os kulccsal áthárított áfa összegére!
A támogatás iránti kérelmet nem a NAV-hoz, hanem a lakáscélú támogatások folyósítására kijelölt hitelintézetek valamelyikéhez (családok otthonteremtési kedvezménye igénylése esetén a csok igénylésével egyidejűleg, ugyanazon hitelintézethez) kell benyújtani.
